Недвижимость в России. «Купить, чтобы сдавать»
- прямой путь к получению убытков.

В разговорах с инвесторами мы очень часто сравниваем доходность от инвестиций в недвижимость в России и других странах.

Я привожу в пример доходность от различных операций с жилой недвижимостью на Пхукете. Есть схемы получения доходности при продаже от 50 до 100% за год и варианты получения гарантированного пассивного дохода от сдачи в аренду (7-15% в год). И это в валюте, а не в рублях.

Застройщики на Пхукете предлагают варианты рассрочки на время строительства и кредитование на разные сроки, после того как дом построен. Это для тех, кто хочет снизить порог для входа с инвестициями. Схем и стратегий для получения дохода от операций с жилой недвижимостью на Пхукете еще предостаточно.
Часто сталкиваюсь с таким мнением, что в России операции с жилой недвижимостью выгоднее. Мне называют доходность от операций с недвижимостью на уровне 20% годовых. Такую доходность можно получить при покупке квартир на этапе начального строительства и продаже ее перед сдачей дома.

Да, я соглашусь, такой вариант получения дохода есть.
Вот мнение эксперта по этой стратегии:
«При инвестировании в жилую недвижимость, наибольшую выручку от перепродажи квартиры можно получить, приобретая недвижимость на «нулевом» этапе и перепродавая ее до получения документов на собственность. Отдельные проекты за время возведения (в среднем 3 года) могут прибавить в цене на 25%.» (Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet).
Да, новостройки дают доходность по мере строительства, но ее еще нужно получить - т.е. продать квартиру. Часто инвестиционные квартиры в том же доме продают дешевле, чем застройщик.

На Пхукете тоже применима эта стратегия. Доходность по ней может составлять более 100% за год, что значительно выше, чем в России. Ликвидность квартир в кондо, в шаговой доступности от пляжей, очень высока. Это одно из преимуществ курортной недвижимости в сравнение с жилой недвижимостью в российских городах. Покупатели этой недвижимости - иностранные граждане и сами тайцы.

Посмотрим на ситуацию с недвижимостью в России. Во время онлайн конференции, проведенной ФИНАМом, «Недвижимость России: новые правила, банкротства и рекорды ипотеки» 26.07.18, все эксперты отметили проблемы и сложности на рынке недвижимости.

- доходность от сдачи как жилой, так и нежилой недвижимости падает. По жилым квартирам она составляет не больше 5-6%, по коммерческой недвижимости доходность пока еще выше и составляет 10-12%. Но надо учитывать такие особенности этого сегмента, как ограниченный выбор, низкую ликвидность, высокие эксплуатационные расходы, налог на имущество и т.д. Некоторые эксперты открыто говорят о том, что лучше положить деньги на банковский депозит, чем инвестировать в недвижимость в России: «Купить, чтобы сдавать» - прямой путь к получению убытков в России (Дмитрий Овсянников, руководитель проекта ipotek.ru).

- уже несколько лет рынок новостроек находится в стагнации, на фоне большого объема предложения квартир во всех сегментах, цены практически не меняются. А в ближайшие годы, учитывая переход на проектное финансирование и прочие перспективы изменения законодательства, себестоимость строительства будет расти, что неизбежно приведет к повышению цен на первичном рынке.

- доходы населения не растут, платежеспособный спрос на недвижимость остается на очень низком уровне, даже на фоне роста доступности ипотечных кредитов, это ведет к снижению ликвидности объектов недвижимости.
Грустно констатировать это. Но факт остается фактом, инвестиционная привлекательность курортной недвижимости за рубежом выше, выгоднее, надежнее, чем в России.

Очень хочу узнать, что вы думаете об инвестиционной привлекательности недвижимости как в России, так и за рубежом. Где выгоднее инвестировать в недвижимость, какие стратегии инвестирования в нее дают максимально возможную прибыль.
«Видеть то, чего не замечают другие, — это универсальный ключ к успеху.»
Роберт Кийосаки
Американский бизнесмен, инвестор
Нравиться?